Hier möchten wir Ihnen einige Informationen über den ganz „normalen“ Weg zum Kauf eines Hauses in Schweden geben und einige damit verbundene Nebenkosten nennen.
Haben Sie sich endgültig für ein Verkaufsobjekt entschieden, fertigt unser Partner, ein lizenzierter deutsch sprechender schwedischer Immobilienmakler, einen zweisprachigen Vertrag zum Kauf des Hauses an, den Sie bitte unterschreiben und nach Schweden zurückschicken.
Nachdem der Kaufvertrag von Ihnen unterschrieben wurde, müssen von Ihnen (wie in Schweden üblich) 10 % der Kaufsumme auf ein Treuhandkonto nach Schweden überwiesen werden. In Schweden benötigt man für den Erwerb einer so genannten Freizeitimmobilie keinen Notar – die staatlich zugelassenen Makler sind autorisiert, alle Notar-üblichen Aktivitäten im Rahmen des Hauskaufs selbst durchzuführen (das spart viel Geld).
Sollte der Kauf des Hauses aus Gründen, die der Erwerber zu vertreten hat, nicht zustande kommen, wird die Anzahlung vom schwedischen Makler als Aufwandsentschädigung einbehalten. Im Kaufvertrag wird in der Regel ein Übernahmetermin der Immobilie festgeschrieben (der sogenannte Antrittstag), der für alle Seiten bindend ist. Sie reisen also zur Hausübernahme nach Schweden und treffen hierbei auch den Hauseigentümer, um letzte Fragen, die vielleicht noch offen sind, zu diskutieren. Die Übernahme kann aber auch ohne Ihr Erscheinen vor Ort erfolgen.
Zum Zeitpunkt der Übernahme muss der Käufer die Restkaufsumme (90 %) bezahlt haben. Üblicherweise führt der Käufer einen Überweisungsbeleg seiner Bank mit. Bargeldzahlungen sind nicht möglich. Nachdem das Haus gänzlich bezahlt wurde, fertigt unser Partner in Schweden einen amtlichen "Köpebrev" (Quittung auf die bezahlte Kaufsumme) aus. Diesen werden die Parteien an Ort und Stelle unterzeichnen (der Verkäufer bestätigt damit den ordnungsgemäßen Empfang der Kaufsumme). Der Makler reicht den „Kaufbrief“ beim zuständigen Registergericht ein, dieser wird als Auflassungsurkunde für die Grundbucheintragung des neuen Eigentümers benötigt (Eintragungs- und Bearbeitungszeit der örtlichen Behörden ca. 1 Monat).
Achtung: Nach schwedischem Recht geht das Immobilieneigentum bereits mit Unterzeichnung des Kaufbriefs auf den Erwerber über; die Eintragung in das Grundbuch besitzt lediglich deklatorische Wirkung.
Nun zu den Kosten:
1. Grundbucheintragung -- 825,- SEK = z. Zeit ca. 90,-- Euro
2. Grunderwerbssteuer (einmalig) -- 1,5 % vom Kaufpreis
3. Jährliche Steuer auf Grund und Haus -- 0,75 % vom Steuerwert - max. 8.349,-SEK jährlich -- Der Steuerwert, falls bekannt, steht im Exposé.
4. Elektrizität -- weniger als in Deutschland
5. Kommunalabgabe (jährlich) -- von Objekt zu Objekt verschieden
6. Hausversicherung -- je nach Wert
Wir werden oft gefragt, wie hoch die Nebenkosten einzelner Häuser in Schweden sind. Verschiedene Nebenkosten wie z.B. Strom sind natürlich verbrauchsabhängig. Allgemein kann man sagen – wie in Deutschland. Auch die Lebensmittelpreise bewegen sich mittlerweile auf deutschem Niveau.
Wir hoffen, Ihnen einige wichtige Hinweise zum Erwerb Ihrer Immobilie in Schweden (und Norwegen) gegeben zu haben.
Ihr Schweden Immobilien Team
Neue Regeln für ausländische Immobilienkäufer in Schweden ab dem 1. Juli 2026
Wer als Ausländer eine Immobilie in Schweden kaufen möchte, sollte die seit dem 1. Juli 2026 geltenden Vorschriften kennen. Die schwedischen Behörden haben die Anforderungen für die Eigentumseintragung (Lagfart) verschärft. Insbesondere Käufer ohne schwedische Personennummer benötigen nun eine Samordningsnummer (Koordinationsnummer) sowie weitere Unterlagen, um ihr Eigentum beim schwedischen Vermessungsamt (Lantmäteriet) eintragen zu lassen.Damit Ihr Hauskauf in Schweden reibungslos verläuft, sollten Sie sich bereits vor oder spätestens bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags über die neuen Vorgaben informieren. Nachfolgend finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen zur Eigentumseintragung, zur Samordningsnummer, zu den erforderlichen Dokumenten sowie zu den geltenden Fristen.Unsere FAQ werden regelmäßig aktualisiert und helfen Ihnen dabei, Ihren Immobilienkauf in Schweden sicher und gut vorbereitet abzuwickeln.
Welche Änderungen gelten seit dem 1. Juli 2026 für ausländische Immobilienkäufer in Schweden?
Seit dem 1. Juli 2026 gelten verschärfte Identitätsanforderungen für ausländische Käufer von Immobilien in Schweden. Wer nach dem Kauf eine Eigentumseintragung (Lagfart) beim schwedischen Vermessungsamt (Lantmäteriet) beantragt, muss seine Identität künftig umfangreicher nachweisen. Ziel der neuen Vorschriften ist die Bekämpfung von Betrug und Wirtschaftskriminalität.
Benötige ich als deutscher Käufer eine schwedische Koordinationsnummer (Samordningsnummer)?
Ja. Wenn Sie keine schwedische Personennummer besitzen, benötigen Sie künftig eine sogenannte Samordningsnummer (Koordinationsnummer). Diese wird vom schwedischen Steueramt (Skatteverket) vergeben und ist für die Eigentumseintragung erforderlich. Die bisherige Angabe des Geburtsdatums reicht nicht mehr aus.
Wann sollte die Samordningsnummer beantragt werden?
Die Beantragung sollte möglichst früh erfolgen – idealerweise direkt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags. So bleibt ausreichend Zeit, da der Antrag auf Eigentumseintragung spätestens drei Monate nach dem Eigentumsübergang beim Lantmäteriet eingegangen sein muss.
Welche Frist gilt für die Eigentumseintragung (Lagfart)?
Der Antrag auf Eigentumseintragung muss spätestens innerhalb von drei Monaten nach dem Eigentumsübergang beim schwedischen Vermessungsamt eingereicht werden. Wird diese Frist versäumt, kann dies zu Verzögerungen oder weiteren Konsequenzen führen.
Für welche Kaufverträge gelten die neuen Vorschriften?
Die neuen Regelungen gelten für alle Kaufverträge, die ab dem 1. Juli 2026 abgeschlossen wurden.
Was gilt, wenn der Kaufvertrag bereits vor dem 1. Juli 2026 unterschrieben wurde?
In diesem Fall gelten weiterhin die bisherigen Vorschriften. Beim Antrag auf Eigentumseintragung muss jedoch eine Kopie des Kaufvertrags eingereicht werden, damit das Vertragsdatum nachgewiesen werden kann.
Welche Unterlagen müssen ausländische Käufer zusätzlich einreichen?
Neben der Samordningsnummer werden folgende Unterlagen benötigt:die originale Kaufurkunde mit der von zwei Zeugen bestätigten Unterschrift des Verkäufers,eine offizielle Familienstandsbescheinigung beziehungsweise erweiterte Meldebescheinigung aus dem Heimatland.Je nach persönlicher Situation können weitere Dokumente erforderlich sein.
Wer reicht den Antrag auf Eigentumseintragung ein?
In der Praxis übernimmt dies häufig der Immobilienmakler. Es wird empfohlen, den Antrag im Zusammenhang mit der Objektübergabe digital einzureichen. Dadurch können Bearbeitungszeiten verkürzt und formale Fehler vermieden werden.
Warum wurden die Vorschriften verschärft?
Die schwedischen Behörden möchten mit den neuen Identitätsanforderungen Betrug, Geldwäsche und andere Formen der Wirtschaftskriminalität im Immobilienbereich wirksamer verhindern. Durch die eindeutige Identifizierung aller Käufer soll der Immobilienverkehr noch sicherer werden.
Was sollten ausländische Käufer jetzt beachten?
Wer ab dem 1. Juli 2026 eine Immobilie in Schweden kauft, sollte die Beantragung der Samordningsnummer frühzeitig einplanen und alle erforderlichen Unterlagen rechtzeitig beschaffen. Eine gute Vorbereitung hilft dabei, die Eigentumseintragung fristgerecht und ohne Verzögerungen abzuschließen.
